Utleieguide del 2: Skal du leie ut boligen din? Dette er tingene du burde være bevisst på.

Leier holder ikke kontrakten – hva skal du gjøre?

Misligholdelse av kontrakten

Hvis du som utleier opplever at leieboeren misligholder kontrakten, altså ikke følger de retningslinjene som er fastsatt i leiekontrakten, har du rett til å kreve at leier betaler det utestående. Det bør i tillegg sendes advarsler og oppfordringer til leier om at han/hun i fremtiden skal overholde regelverket.

Når kan du kreve at leier flytter ut?

For å kreve at leier skal flytte ut stilles det strenge krav. Reglene er mange, og konsekvensene du som boligeier synes virker proporsjonale er ikke nødvendigvis betraktet slik i lovgivningen. Etter svært alvorlige og gjentatte misligholdelser kan du si opp leieren, heve leieavtalen, kreve erstatning hvis du har hatt et økonomisk tap eller kaste ut utleier.

Hvor mye skal til?

Det er ikke tilstrekkelig at leieboeren har unnlatt å betale husleien i én måned. For at leieforholdet skal komme til opphør stilles det nemlig krav om at leieboeren skal ha tilbakeholdt leien gjentatte ganger. Er leieboeren på den andre siden voldelig, truende eller gjør forsøk på å beskadige boligen kan dette danne grunnlag for å heve kontrakten.

Du ønsker å si opp utleier – hva er dine rettigheter?

Tidsbestemt kontrakt eller kontrakt på ubestemt tid

Leier har i de fleste tilfeller oppsigelsesvern som beskytter leieren mot oppsigelse. Er leiekontrakten tidsbestemt kan leier ikke stille krav om å bo i boligen etter utløpet av kontakten, men før dette stilles det begrensninger til utleier rundt oppsigelse. Det samme gjør seg gjeldende for en leiekontrakt som gjelder på ubestemt tid.

Begrunnelse for oppsigelse

Det er en kjennsgjerning at utleiers oppsigelsesadgang er svært innskrenket. Oppsigelsen skal være velbegrunnet, og på tross av at dette kravet er oppfylt, er det ikke sikkert at det er tilstrekkelig. Saklige grunner for oppsigelse er, i tillegg til de overnevnte, at utleier selv eller medlemmer av dens husstand har behov for å benytte boligen eller at boligen skal rives eller det skal skje store ombygninger. Salg av bolig kan også i noen tilfeller brukes som oppsigelsesgrunn.

Vær oppmerksom

Som utleier skal du være oppmerksom på om oppsigelsen er velbegrunnet og om den oppfyller de lovmessige formkravene. Hvis dette ikke er tilfellet kan du som utleier risikere å måtte betale erstatning.

Leier har skadet boligen – hva kan du gjøre?

Rett til å ta fra depositum

Når leieforholdet opphører skal leieren levere tilbake boligen i avtalt stand. For nyere leiermål stiller utleier ofte krav om at leiermålet skal tilbakeleveres nyoppusset. For andre og eldre leiligheter eller hus stilles det gjerne krav til at det leiede skal tilbakeleveres i samme stand som ved overtakelse, som kan bety at leier kun skal male.

Utleier skal sende kravet til leieboeren, som etterfølgende skal bekrefte dette. Du har altså ikke direkte adgang til å ta fra depositumskontoen selvom du mener at boligens stand ikke er i overensstemmelse med det som er avtalt i kontrakten. Et unntak til dette er tilfellet hvor leieren ikke har betalt husleie. Dersom dette skjer kan du henvende deg til banken med et krav om at husleien skal trekkes fra depositumskontoen.

Hva kan du kreve at leier betaler for?

Som utleier kan du naturligvis ikke kreve at leieboeren ved fraflytting skal gi deg nøklene til en helt nyoppusset leilighet hvis det allerede var slitasje og skader. Men du har krav på erstatning hvis leieren for eksempel lager stygge merker i gulvet, ødelegger møbler eller lignende. I tilfelle av førstnevnte kan huseieren kreve at leieboeren betaler for sliping og lakkering av gulvet, men hvis boligens slitasje skyldes naturlig slitasje og aldring, fratas du som utleier muligheten til å kreve dette dekket.

Enkelte forhold kan du likevel som utleier kreve at leieboeren dekker. Med mindre annet er avtalt, skal leieboeren som minimum sørge for vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter, brytere, varmtvannsbeholdere og utstyr og inventar som ikke er del av den faste eiendommen.

Vær også oppmerksom på at du som utleier har adgang til å kreve at leier dekker reparasjoner som skyldes leiers passivitet. Det vil si i tilfeller hvor leier har unngått å gi beskjed om skader som burde vært reparert hurtig. Eksempelvis kan dette være vannskader som i siste ende ødelegger gulvet, men som kunne vært unngått hvis leieboeren hadde gitt beskjed. 

Posted: 03 Feb, 2016 (Updated: 30 May, 2017)

Marie Stavnes Karlsen

Les mer av denne skribenten

Ageras yter ikke individuell økonomisk eller juridisk rådgivning, men har i stedet samarbeid med advokater, revisorer og regnskapsførere som hjelper deg videre. Fyll ut et av skjemaene nedenfor og motta tilbud fra profesjonelle rådgivere innen kort tid.

Få tilbud fra regnskapsførere

Få tilbud fra advokater

Kategorier

Om Ageras

Ageras streber etter å skape gjennomsiktighet på markedet for finansielle og juridiske tjenester - til formål for kunder, bedrifter og markedet som helhet.

Om Ageras »