Utleieguide del 1: Skal du leie ut boligen din? Dette er tingene du burde være bevisst på.

Som utleier er målet at leieforholdet utspiller seg på tryggest mulig måte, med så få komplikasjoner som mulig. Du kan være heldig og finne en leieboer som behandler boligen som om det var dens egen eller være uheldig og støte på respektløse leieboere – og det er disse som skaper hodepine for deg som utleier. Det er viktig å holde i tankene at utleieforholdet har forskjellig karakter når du leier ut en bolig i sin helhet og når du leier ut deler av boligen du selv bor i. Dette gjelder spesielt for beskatning av leieinntektene, og du kan lese mer om dette i det følgende.

Du har funnet en leier – hvilke formaliteter gjelder?

Kontrakt

Husleielovens regler tillater i stor grad avtalefrihet, og så lenge reglene ikke fravikes til skade for leieren kan man avtale mange forhold fritt. Det stilles blant annet ingen krav om at det skal utarbeides en skriftlig leieavtale, likevel anbefales dette på det sterkeste for at leieforholdet skal være så fritt for konflikter og misforståelser som mulig. Det er som regel store avvik i forventningene rundt vedlikehold, reparasjoner, slitasje o.l., hvilket gjør det fornuftig å kontraktfeste disse forholdene. En lang rekke kontrakter finnes tilgjengelig på internett, og det kan anbefales å bruke Forbrukerrådets standardkontrakt. Som utleier er det viktig å huske på at husleieloven også finner anvendelse selv om det ikke foreligger en kontrakt.

Utkastelsesklausul

Det er en svært god idé å inkludere en utkastelsesklausul i kontrakten. Har man dette, gjøres utkastelse av leieboeren vesentlig enklere og mindre tidkrevende enn hvis man velger å la være. Begrunnelsen for dette er at utkastelsesklausulen åpner for at man raskt kan få hjelp fra namsmyndighetene til å avslutte leieforholdet.

Depositum og husleiegaranti

Som utleier bør du i ethvert leieforhold påse at du har tilstrekkelig sikkerhet hvis leiermålet ikke tilbakeleveres i avtalt stand. Som sikkerhet er du kun berettiget til å kreve 6 måneders leie.

Langt de fleste velger å betale et depositum som settes på en låst depositumskonto i leiers navn, men mange benytter seg også av ordningen med husleiegaranti. Husleiegarantien er et engangsbeløp som ikke er refunderbart, i motsetning til et depositum. Som regel er husleiegarantien langt mindre enn depositumet, men skulle det være problemer ved fraflytting kan du som utleier kreve skadeverket dekket av selskapet som har stilt garantien, som igjen må kreve dette beløpet tilbakebetalt fra leietaker.

Sjekk referanser

Slik leiemarkedet har vært i lang tid er det stor etterspørsel etter leieboliger. Det gir deg som utleier tid til å kontrollere referansene på de interesserte leierne. Man ser naturligvis ikke problemene med en leieboer før innflytting, og det kan derfor være lurt å kontrollere om leieboeren virkelig er så pliktoppfyllende, stille og rolig som denne påstår. Spesielt kan det være viktig å forhøre seg om den pågjeldende betaler husleien til tiden.

Innflytningsprotokoll

Det er svært viktig at det utarbeides en innflytningsprotokoll. Gjennom utarbeidelsen av innflytningsprotokollen får man utarbeidet en oversikt som er gir et godt grunnlag for sammenligning av leiermålets tilstand ved til- og fraflytting. På den måten kan du enklere få igjennom dine krav om at leieboeren skal levere leiermålet i samme tilstand som ved overtakelsen.

Du skal fastsette husleien – hva har du rett til?

Ingen begrensninger gjennom lovverket

Når du som utleier skal fastsette husleienivået står du helt fritt. Dette kommer av at husleieloven ikke regulerer dette forholdet, og at man har full avtalefrihet. Likevel finnes det begrensninger som sier at husleien skal være rimelig i forhold til markedsleien.

Utgifter utover husleien

Et forhold husleieloven regulerer, er justeringer i husleien. Husleien skal nemlig være et bestemt beløp, der det ikke kan tillegges øvrige utgifter enn brensel, elektrisitet, vann og avløp. Disse utgiftene skal dekkes av leietaker i det omfang disse er brukt, og man kan derfor som utleier ikke kreve et hvilket som helst beløp. Du må som utleier være oppmerksom på at du skal opplyse om at disse utgiftene skal betales i tillegg.

Justering av leien

Hvis det skjer prisstigninger for eksempelvis trappevask eller eiendomsskatten øker, kan man som huseier ikke automatisk legge beløpet til husleien. Ønsker man som utleier eller leier å få leien regulert, skal dette skje gjennom indeksregulering eller tilpasning til gjengs leie. Hvis du bruker indeksregulering til å justere leien, vil dette si at husleien endres i tråd med prisutviklingen. Man måler prisutviklingen gjennom konsumprisindeksen, og det anbefales å utregne den nye husleien gjennom Statistisk Sentralbyrås hjemmesider Benytter man prinsippet med gjengs leie, er det leieprisen for sammenlignbare boliger med sammenlignbare leievilkår i det pågjeldende området som danner grunnlag for hva man kan kreve.

Som utleier skal du være oppmerksom på at både du og din leieboer skal oppfylle visse krav før det kan stilles krav om at gjengs leie skal benyttes. Kravene er:

  • Leieforholdet skal ha hatt en varighet på minimum 2 år og seks måneder, med indeksregulering som eneste tidligere regulering.
  • Kravet skal fremgå skriftlig seks måneder før ikrafttredelse.
  • Det skal minimum gå ett år mellom leieendringene.

Kort fortalt

Som utleier kan du til enhver tid kreve at husleier betaler husleie. Utover husleien kan du etter avtale kreve at leier betaler:

  • Eget forbruk av strøm og brensel
  • Eget forbruk av vann og avløp
  • Forskudd på husleien, men begrenset til 1 måned
  • Depositum
  • Garanti

Som utleier kan du ikke kreve at en leieboer skal betale for nøkler, fellesutgifter til eksempelvis trappevask og vaktmester, opprettelse av depositumskonto, offentlige avgifter som ikke er vann og avløp samt skriving av leiekontrakten.

Følg med på bloggen, så vil du snart få med deg del 2 av utleieguiden. Her kan du blant annet lese om hvordan du skal forholde deg til leieboers misligholdelse av kontrakt, så vel som hvordan du kan si opp leieboeren samt hva du skal gjøre hvis du opplever at leieboeren har skadet leiligheten. 

Posted: 03 Feb, 2016 (Updated: 30 May, 2017)

Marie Stavnes Karlsen

Les mer av denne skribenten

Ageras yter ikke individuell økonomisk eller juridisk rådgivning, men har i stedet samarbeid med advokater, revisorer og regnskapsførere som hjelper deg videre. Fyll ut et av skjemaene nedenfor og motta tilbud fra profesjonelle rådgivere innen kort tid.

Få tilbud fra regnskapsførere

Få tilbud fra advokater

Kategorier

Om Ageras

Ageras streber etter å skape gjennomsiktighet på markedet for finansielle og juridiske tjenester - til formål for kunder, bedrifter og markedet som helhet.

Om Ageras »