Hvis du skal inn på leiemarkedet som leietaker er det en del ting du skal være oppmerksom på. Selv om du er beskyttet av husleieloven er det problemstillinger knyttet til de forskjellige fasene i et leieforhold, og det er viktig at du som leieboer kjenner dine rettigheter.

Rettigheter før leieforholdet

Selv om startfasen av et leieforhold som regel går smertefritt, er det enkelte ting du skal ha i tankene. I all hovedsak er dette for å forebygge problemer i fremtiden.

Kontrakt

Som leietaker har du stor sikkerhet gjennom husleieloven. I dette ligger det faktum at du som leietaker er dekket av lovverket uavhengig av om du har signert en leiekontrakt eller ei. På tross av at lovverket danner et godt sikkerhetsnett, er det gunstig å nedfelle forhold som er avtalt med utleier i en skriftlig kontrakt. Som regel er kontrakten et godt verktøy for å unngå konflikt med utleier på et senere tidspunkt, hvilket er i begges interesse. Du burde spesielt påse at kontrakten inneholder spesifikasjon av den avtalte månedsleien og hva du som leieboer skal dekke utover dette beløpet.

NB: Vær oppmerksom på at det for deler av forholdet mellom leier og utleier er avtalefrihet. Dette medfører at utleier kan inkludere punkter i kontrakten som du muligens ønsker å unngå. Les derfor kontrakten nøye, og still spørsmålstegn ved punkter du er usikker på.

Guide: Slik skriver du gyldig kontrakt.

Sikkerhet

De fleste utleiere vil kreve et depositum eller en garanti ved leieforholdets begynnelse. Depositumet skal fungere som en sikkerhet for utleier i tilfelle du ikke betaler leien i tide eller gjør skader på boligen. Mange leieboere ser på depositumet som en stor økonomisk byrde, men i siste ende er det viktig å huske på at depositumet også sikrer deg, da det tjener som en maksgrense for hva utleier kan kreve hvis noe skulle gå i stykker.

Utleier kan ikke kreve mer enn 6 måneders leie som depositum, men dere står fritt til å avtale et mindre beløp. Depositumet bør settes på en sperret depositumskonto, slik at verken du eller utleier har tilgang til å trekke midler ut fra kontoen uten den andres uttrykkelige samtykke. Husk at det er du som leier som har rett til rentene som påløper i leieperioden.

Aldri leie usett

En gylden regel for leieboere er å aldri leie usett. Annonsen kan være misvisende, og det kan være mangler ved boligen du ikke kan oppdage kun ved å se på bilder. Derfor burde du se og gjennomgå leiermålet grundig før du signerer kontrakten, i tillegg til å  lage en innflytningsprotokoll sammen med utleier når du flytter inn. Viser det seg at boligen har mangler og ikke er i overensstemmelse med det opprinnelig avtalte, kan du etterfølgende kreve avslag i leien. 

Krav under leieforholdet

I leieperioden kan det oppstå forskjellige problemstillinger. Som leier står du naturligvis fritt til å benytte leiermålet som ditt eget hjem, men du har ikke rett til å gjøre store og permanente endringer uten utleiers samtykke. Det sier seg eksempelvis selv at du ikke uten videre kan sette opp en ny vegg eller rive en annen.

Vedlikeholdsplikt                  

Som leieboer skal du være oppmerksom på at du ikke er helt fritatt for vedlikehold av boligen du leier. Lovverket gir en oversikt over ansvarsfordelingen, men begrunnet i avtalefrihet kan du og utleier lage en intern avtale som åpner for en annen fordeling. Dersom ikke annet er avtalt, skal du som leier selv stå for småreparasjoner og vedlikehold av eksempelvis dørlåser, kraner, elektriske kontakter og brytere. I tillegg står man som leieboer ansvarlig for at røykvarsler og brannslukker fungerer som det skal.

Leien

Når en leie er fastsatt kan utleier ikke uten videre justere leien. Hvis utleier eksempelvis har en stor renteøkning eller må oppebære store reparasjonskostnader skal dette altså ikke påvirke husleien. Likevel finnes det muligheter for både deg som leier og for utleier til å kreve justeringer i husleien.

Justering av leien kan kun skje på bestemte måter, som etter loven er ved indeksregulering eller tilpasning til gjengs leie. Ved indeksregulering justeres leien etter konsumprisindeksen, og dermed etter den generelle prisutviklingen i samfunnet. Den nye leieprisen kan du enkelt finne på. Hvis leien skal justeres til gjengs leie ser man på det gjennomsnittlige leienivået i området og setter leien deretter. Verken leier eller utleier kan uten videre kreve at leien skal endres, og nedenstående skal være oppfylt:

  • Leieforholdet skal ha hatt en varighet på minimum 2 år og seks måneder, med indeksregulering som eneste tidligere regulering.  
  • Kravet skal fremgå skriftlig seks måneder før ikrafttredelse.
  • Det skal minimum gå ett år mellom leieendringene.

Oppsigelse og utflytting

Melde fra om oppsigelse

Med mindre annet er avtalt, kan du ikke flytte fra den leiede boligen på dagen. Leier du en hel bolig er oppsigelsestiden 3 måneder i tillegg til inneværende måned, og leier du et rom i en leilighet som deles med utleier har du én måneds oppsigelsestid. Du kan si opp muntlig om du ønsker det, men det kan være en fordel å levere en skriftlig oppsigelse for å ha dokumentasjon hvis utleier skulle stille seg på bakbena.

Utleiers adgang til å si deg opp

Utleier kan ikke uten videre si opp en tidsubestemt leiekontrakt. Det foreligger strenge regler som regulerer forholdet, og utleier kan derfor kun si leieboeren opp hvis:

  • Utleier eller deler av dens husstand selv skal benytte leiermålet
  • Eiendommen skal rives eller ombygges, slik at det må skje fraflytting fra leiermålet
  • Leieren misligholder leiermålet

Det stilles strenge formkrav til en utleiers oppsigelse, og oppsigelsen skal alltid nevne at leieren har adgang til å klage. I forholdet der leieren har misligholdt kontrakten ønsker som regel utleier som følge av dette at leieboeren skal forlate leiermålet. Utleier kan ikke uten namsmann eller lensmann gjøre dette, og som leieboer kan du nekte å flytte ut når utleier ikke forholder seg til reglene.

Bor leieren i en del av et leiermål som deles med huseier stilles det ikke de samme strenge kravene til oppsigelsen, og utleier står friere.

Behov for bistand med økonomien eller kontraktuelle forhold?

Klikk her og få tilbud fra regnskapsførere eller advokater!

Innhold